Naya Nazimabad Apartment REIT

چیس سیکیورٹیز کے مطابق Naya Nazimabad Apartment REIT ایک 10 سالہ کلوزڈ اینڈ، شرعی اصولوں کے مطابق ڈویلپمنٹ REIT ہے۔ اس کی پبلک سبسکرپشن 7 اور 8 ستمبر 2026 کو ہو رہی ہے جس کا آفر پرائس بینڈ PKR 18 سے PKR 23 فی یونٹ مقرر کیا گیا ہے۔

اہم نکات (Key Highlights)

• آفر پرائس بینڈ: PKR 18.00 (فلور) سے PKR 23.00 (کیپ)
• ریسرچ ہاؤس کی تجویز: PKR 20.00 فی یونٹ تک سبسکرائب کرنے کی سفارش (18% کی مطلوبہ شرح منافع اور 1 سالہ تاخیر کے تحفظ کے ساتھ)۔
• مجموعی یونٹس: 293.75 ملین (پبلک آفر: 44.06 ملین یونٹس / 15% فری فلوٹ)۔
• ایسوسی ایٹڈ NAV: PKR 32.03 فی یونٹ (فلور پرائس پر 43.8% اور کیپ پرائس پر 28.2% ڈسکاؤنٹ)۔
• توقع کردہ کیش فلو: 6 سال کے دوران مجموعی طور پر PKR 55.7 فی یونٹ (PKR 45.7 بعد از ٹیکس ڈیوڈنڈ + PKR 10 تصفیہ/لیکویڈیشن پر)۔

IRR حساسیت اور قیمت کا جائزہ (IRR Sensitivity)

چیس سیکیورٹیز کا کہنا ہے کہ PKR 18 (فلور پرائس) پر آفیشل پوسٹ ٹیکس IRR 27.1% بنتا ہے۔ اگر منصوبے کی ادائیگیوں میں 1 سے 2 سال کی تاخیر بھی ہو جائے تو PKR 18 کی قیمت پر 18.1% سے 21.7% کا بہترین منافع برقرار رہتا ہے۔ تاہم PKR 23 کی اعلیٰ ترین قیمت پر 1 سالہ تاخیر سے منافع 18% کی حد سے نیچے (16.5%) آ جاتا ہے۔ اسی لیے سرمایہ کاروں کو PKR 20 تک کی بولی لگانے کا مشورہ دیا گیا ہے۔

سالانہ تقسیمِ منافع (Projected Distributions per Unit)

بنیادی خطرات (Key Risks)

• کسٹمر ایڈوانسز پر انحصار (High Risk): منصوبے کی تعمیر کا 86.4% حصہ کسٹمر ایڈوانسز سے فنڈ ہونا ہے؛ اقساط کی وصولی میں سست روی تعمیراتی کام کو روک سکتی ہے۔
• تاخیر اور نقد بہاؤ کی نوعیت (High Risk): 50% سے زائد فنڈز FY29 یا اس کے بعد ملیں گے، جبکہ 7 میں سے 3 سائٹس پر ابھی کام شروع نہیں ہوا۔
• تعمیراتی لاگت میں اضافہ (Medium Risk): خام مال اور تعمیراتی لاگت میں اضافے سے اسکیم کی منافع بخش صلاحیت متاثر ہو سکتی ہے۔
• بینک آف پنجاب کی شرکت (Medium Risk): Bank of Punjab کا 7.78 ارب روپے کا مشارکہ حصص بعد میں NAV پر یونٹس میں تبدیل ہو سکتا ہے جس سے موجودہ یونٹ ہولڈرز کی ملكیت کم (Dilute) ہو سکتی ہے۔

سرمایہ کاروں کے لیے خلاصہ

نایا ناظم آباد اپارٹمنٹ REIT کا بنیادی پروجیکٹ کراچی میں واقع ہے جو کہ مضبوط ریئل اسٹیٹ ڈیمانڈ رکھتا ہے۔ ڈسکاؤنٹڈ قیمت (PKR 18-20) پر اس میں داخلہ خطرات کے خلاف حفاظتی مارجن فراہم کرتا ہے۔ طویل مدتی سرمایہ کار جو 6 سالہ افق اور تعمیراتی تاخیر کے رسک کو برداشت کر سکتے ہیں، ان کے لیے PKR 20 تک سبسکرپشن ایک معقول ترجیح ہے۔